BRATISLAVA 13. septembra (Teraz.sk ) – Mali ste už ťažkú hlavu zo spleti čísel v ročnom vyúčtovaní nákladov, spojených s užívaním svojho bytu? Ak ste v ňom narazili na nejaké podozrenia, že vyúčtovanie nebolo správne, môže vám pomôcť Slovenská obchodná inšpekcia (SOI). Sama však upozorňuje, že jej kompetencie sú ohraničené zákonom a na všetky sporné veci okolo nákladov za užívanie bytov páky nemá.



Vyúčtovanie nákladov za byt môže byť nočnou morou

Foto: TASR/Michal Svítok

Toto mnohí iste poznáte. Iba jediný údaj zaujíma väčšinu vlastníkov bytov v prvom okamihu potom, ako dostanú od správcu ročné vyúčtovanie nákladov, spojených s užívaním svojej nehnuteľnosti. V spleti čísel najprv hľadajú, či je na konci výpočtu znamienko plus, znamenajúce preplatok, alebo v nepríjemnejšom prípade znamienko mínus, teda nedoplatok. Po zistení jeho výšky zvyčajne nasleduje pátranie v rozúčtovaní jednotlivých položiek – odčerpanej studenej a teplej vody, nákladov na kúrenie a peňazí za ostatné služby v dome. Pochybnosti sa rozptyľujú ťažko, ale nemusíte v tom zostať sami.

SOI kontroluje len správcov bytových domov

SOI robí kontroly iba u správcov bytových domov, nie v spoločenstvách vlastníkov bytov ani bytových družstvách. Aj tam sú však výnimky, ktoré kontrolu zo strany SOI umožňujú. Nájdete ich na konci tohto článku.

Foto: ifoyer.com

Inšpektori môžu kontrolovať u správcu, či správne rozúčtoval úhrady za služby, spojené s bývaním. V prípade podozrenia na nesprávne rozúčtovanie je potrebné, aby vlastník najskôr uplatnil reklamáciu u správcu s uvedením konkrétneho nedostatku vo vyúčtovaní. Ak správca na reklamáciu nereaguje, alebo sa po jej vybavení vlastník naďalej cíti poškodený, môže sa obrátiť na príslušný inšpektorát SOI podľa sídla správcu. K podaniu musí priložiť kópiu vyúčtovania a súvisiacej korešpondencie. Reklamáciu na nesprávne rozúčtovanie musí správca vybaviť v lehote do 30 dní od uplatnenia reklamácie.

Položky kontroly su presne dané

Počas kontroly u správcu si SOI posvieti na spotrebu studenej vody, studenej vody na prípravu teplej úžitkovej vody, elektriny v spoločných priestoroch, upratovanie domu, užívanie výťahov, odvoz smetí, tepla na vykurovanie a tepla na prípravu teplej vody. Pri kontrole správnosti rozúčtovania úhrad za dodávky studenej vody, elektriny, služieb (kde je spôsob rozúčtovania vecou dohody medzi vlastníkmi bytov a správcom), vychádza SOI zo skutočne vynaložených nákladov za dom, fakturovaných dodávateľom a uhradených správcom domu.

Foto: TASR/Pavel Neubauer

Správnosť započítaných údajov sa preveruje z príslušných faktúr, správnosť použitých údajov z bytových meradiel. Údaje predkladá správca. SOI odporúča vlastníkom, aby venovali pozornosť tomu, aké údaje sa uvádzajú pri odpise z meradiel. Kontroluje sa aj správnosť fakturovaných cien, dodržiavanie dohodnutého spôsobu rozúčtovania. Ak spôsob rozúčtovania nie je dohodnutý ani predpísaný (okrem tepla), správca ho urobí zaužívaným spôsobom. Tento zaužívaný spôsob použije aj SOI pri kontrole správnosti rozúčtovania, a to rovnako pre všetkých vlastníkov bytov.

Preplatok sa musí vrátiť vlastníkovi bytu

Foto: TERAZ.sk/Andrej Galica

Ak pri kontrole SOI zistí nesprávne rozúčtovanie, v dôsledku ktorého vznikne preplatok, inšpekcia vydá záväzný pokyn na jeho vrátenie. SOI má stanovený postup aj v prípade problémového preplatku, ktorý vznikol už pri rozúčtovaní správcom, nie v rámci kontroly inšpektorov. O jeho vrátení môže SOI rozhodnúť len vtedy, ak lehota na vrátenie preplatku je zakotvená v zmluve a správca v tejto lehote preplatok nevrátil. Na vrátenie preplatku vydá záväzný pokyn. SOI nemá kompetencie vymôcť pre spotrebiteľa preplatok, toto právo prináleží jedine súdu. Inšpekcia môže správcovi len uložiť opatrenie – vrátiť preplatok a pri jeho nesplnení uložiť pokutu správcovi za nesplnenie opatrenia. Spotrebitelia majú pri nevrátení preplatkov možnosť využiť započítanie pohľadávok medzi zmluvnými stranami podľa Občianskeho zákonníka, podľa ktorého je možné započítanie.

Nedostali ste vyúčtovanie? Obráťte sa na SOI

Foto: TASR

SOI môže kontrolu urobiť aj v prípade, ak správca nepredloží vlastníkom vyúčtovanie v lehote do 31. mája nasledujúceho roka. Vtedy inšpekcia záväzným pokynom správcovi nariadi, aby predložil vyúčtovanie vlastníkovi a v prípade nesplnenia tohto pokynu mu uloží pokutu. Správca nemá nárok na platby za správu, ak nepredloží v lehote vyúčtovanie fondu prevádzky údržby a opráv a úhrad za plnenia. V prípade zistenia nedodržania cien, ktoré určuje Úrad pre reguláciu sieťových odvetví, SOI ďalej nekoná, ale prípad postúpi tomuto úradu.

SOI nekontroluje zrážkovú vodu, ale náklady na odvoz odpadu áno

SOI nekontroluje správnosť množstva zrážkových vôd, ktoré si fakturuje dodávateľom studenej vody. Také podania postupujú ministerstvu životného prostredia, konkrétne odboru vodnej politiky a energetických zdrojov. Inšpekcia však kontroluje správnosť rozpočítania nákladov za odvoz odpadu.

Problémy so zateplením riešte cez správcu

SOI nemôže správcovi skontrolovať účtovníctvo, hospodárenie s fondom prevádzky, údržby a opráv, ani určovať a kontrolovať zálohové platby. Tie sa tvoria dohodou medzi správcom a vlastníkom bytu. Ak nedôjde k dohode, o spore môže rozhodnúť jedine súd (zálohová platba nie je cenovou kategóriou, preto správnosť jej výšky nie je predmetom kontroly SOI). Obchodná inšpekcia nekontroluje ani kvalitu prác dodávateľských firiem napríklad pri zateplení, či faktúry za vykonané práce (ceny, použitý materiál, vykonané práce, lehoty na vybavenie reklamácií pri uplatňovaní reklamácií chýb vykonaných diel.

Takto treba postupovať

Vlastník v spomenutom prípade reklamuje u správcu a povinnosťou správcu je riešiť a vybaviť reklamáciu so zmluvným vykonávateľom prác. Ak správca nekoná a vlastníkom vznikne škoda v dôsledku nečinnosti správcu, môžu sa obrátiť na súd pre porušenie zmluvy o výkone správy ako aj zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Spoločenstvá vlastníkov bytov a družstvá sú mimo dosah SOI, ale nie vždy

SOI nemá oprávnenie kontroly v spoločenstvách vlastníkov bytov. Jedinou výnimkou je oprávnenie SOI preveriť vyúčtovanie tepla a teplej úžitkovej vody. Umožňuje jej to pasáž zákona o tepelnej energetike (č. 657/2004), kde je spomínané spoločenstvo zadefinované ako účastník trhu s teplom a vykonáva rozúčtovanie tepla v bytovom dome.

Foto: TASR/Tomáš Doboš

Na druhej strane však podľa rovnakého zákona platí, že v prípade Spoločenstva vlastníkov bytov ide o spravovanie vlastného majetku a nie o poskytovanie služby spotrebiteľom vo vzťahu podnikateľ – spotrebiteľ. A to je dôvod, prečo SOI nemôže kontrolovať dodržiavanie povinností Spoločenstva vlastníkov bytov, ktoré mu predpisuje zákon o vlastníctve bytov.
Pre bežného vlastníka bytu, teda spotrebiteľa, zo spomenutej zákonnej situácie vyplýva jeden dôležitý poznatok. Slovenská obchodná inšpekcia nemôže skontrolovať v Spoločenstve vlastníkov bytov vyúčtovanie služieb, spojených s bývaním . Vlastníci sa môžu obrátiť s reklamáciou vyúčtovania služieb na Radu, ktorá je dozorným orgánom spoločenstva. V prípade nespokojnosti s vybavením reklamácie môžu prípad podať na príslušný súd.

SOI nekontroluje ani bytové družstvá, okrem vyúčtovania tepla a teplej úžitkovej vody na základe rovnakých pravidiel, ako u spoločenstiev vlastníkov bytov. Oveľa priaznivejšia situácia však platí v prípade, že byt je v osobnom vlastníctve. Tu už nejde o družstevný byt a v takom prípade kontrolu SOI vykoná, lebo družstvo vystupuje ako správca.

Informácie poskytla SOI, jej inšpektorov môžete kontaktovať tu.